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2019博鳌房地产论坛

  2019年,中国房地产或在温和回归理性,房地产企业都在寻找未来“更光明”的蓝海。有鉴于此,博鳌房地产论坛第十九届年会,将背负起中国房地产数十载的荣耀与积淀,齐聚近千名最具智慧的房地产业、金融业及商业精英,进行四天三晚的面对面尖峰对撞,探问多元与多维世界,明晰房地产的核心问题。2019博鳌房地产论坛于 8月6日至9日在海南蓝湾绿城威斯汀度假酒店举行,全景网全程直播,敬请关注!

  房地产行业顶级盛会,国内外经济学家、房地产领袖、金融学者、政府协会、专业机构及成功企业经理人的演讲、对话平台。从创立开始,博鳌房地产论坛四天三晚的大会议程都是紧凑且充满“硝烟”、深度且火花四溅的,围绕宏观经济、房地产政策、市场形势、企业模式与策略、资本金融与土地市场等议题,与会嘉宾通过精彩演讲、对话、讨论,发出行业最强声音。

  2003年起,中国地产风尚大奖已然17年。伴随着博鳌房地产论坛的一路成长,中国地产风尚大奖紧跟中国经济潮流,解读中国地产跳动脉络,在企业理念、个人精神、楼盘特色、社会责任等方面均开行业风气之先。中国地产风尚大奖为具有行业表率的企业和地产人,提供了全国专业、强大和影响力的平台,见证行业发展,树立企业力量。

  《观点指数·2019中国房地产行业发展白皮书》是对房地产行业的发展现状与前景所做的整体性研究,由专业研究机构观点指数研究院撰写,并于每年度的博鳌房地产论坛上定期发布。在盘点各业态标杆企业与产品模式基础上,以专业的数据分析与研究来透析当前市场发展现状,与行业大咖们共析行业风向,共论时代背景下的地产发展新机遇。

  “地产精英、博鳌论剑”和博鳌房地产论坛一起诞生、一起成长,已经成为每届博鳌房地产论坛的压轴巨作。

  在这场60分钟的对话中,汇集了中国房地产界知名和影响力的业内大腕。领袖过招,精英对话,鞭辟入里,振聋发聩。

  博鳌论剑一直致力于打造一个“有观点、有锋芒、有深度、有趣味”的话语平台,总结过去,启迪未来。

  这是博鳌早晨的第一场“刀光剑影”,经济学家以及企业家、银行家齐坐一堂共话地产,兼容宏观与微观、理论与实操,有交流、有辩论、有对抗,道理不辨不明。

  理事博鳌沙龙打造的是一个封闭而充满智慧的对话环境,让出席的理事与嘉宾们可以畅所欲言,就经济、政策、资本、土地、战略、模式、产品、人才等展开充分的讨论和交流。

  学徒们将透过系列专业与极具洞见的学习,沉浸在思考与探索的快乐中,分享与创造共享经济时代的智慧红利,透过众多智者参与的平台来为行业培养优秀的人才。

  “它山之石,可以攻玉”,思考与行动结合。走进标杆企业座谈,经典项目案场实训,学徒们在行业经验交流中共同成长。近几年我们接连走进海南的标杆项目,如三亚·亚特兰蒂斯、海棠湾?红树林、雅居乐清水湾、观澜湖等,观房地产行业发展之风向,共论行业未来之潮流。

  随着博鳌房地产论坛的参会规模越来越大,与会者的需求也越来越多样化,主题论坛就成为了全体大会之外,论坛的最主要交流与组织架构。在更为精准和封闭的议会中,打造极具专业性和针对性的主题论坛。

  邀请全国各地知名房地产专业人士及分析评论员,用电视收录的方式,用演播厅的氛围,为博鳌房地产论坛大会预热。这里交流的都是房地产行业最受关注的问题,是最贴近市场、贴近民生的一场思想交锋。

  博鳌直播间是为参会嘉宾及媒体搭建的交流空间,我们和媒体同行一起挖掘企业家、专业人士的智慧与谋略。这是媒体直面采访最重量级嘉宾的机会,同时也是现场所有媒体的“竞技平台”。

  一日之计在于晨,生命在于运动。一年一度的博鳌晨跑,既体现了一种积极健康向上的生活方式,同时在这些地产精英们身上所体现的运动拼搏精神,正如他们在房地产行业中所展现出来的风采与活力,诠释着不断创新与发展的行业精髓。

  作为中国房地产行业最高端的年度盛宴,博鳌房地产论坛一直关注着行业链条上的方方面面。而房地产开发最重要的“面粉”——土地,一直是重中之重。土地推荐会云集来自各地的开发商,在行业交流平台上促进磋商与合作。

  房地产企业的发展离不开品牌成长的力量,在中国规格最高的房地产盛会上,品牌将获得深度展示的平台与机会。在博鳌房地产论坛上,我们寻找最具代表性的品牌企业,在四天的会议时间内,由百家媒体、千名地产精英共同见证他们的荣耀和风采,彰显与传播品牌的力量。

  围绕着房地产相关主题展开交流与互动,共同探索行业发展趋势。在面对面直接交流中,赢得更多潜在客户和合作商机。

  这是为企业、机构或者政府提供更加符合需求的空间,这里的讨论主题更集中和明确。房地产从来不孤独,行业与企业的发展和离不开产业链条上下游的帮助和推动。系列主题沙龙为与会嘉宾提供具有针对性的展示平台,以高度决定深度,以实例探讨模式,以交流奠定合作。

  有限的空间呈现无限的品牌,有限的展示蕴含无限的商机。这是面向全行业,企业品牌、产品推广宣传、交流合作的宝贵机会。

  一次云端的交流,一场成功的洽谈,专属于您的博鳌云计划。我们提供企业专享的商业空间,让每一家企业与更多的参会人士交流与共享。

  我们提供的不仅是一张展示画板,更是品牌与产品的一次次契机,在驻足停留间赢得关注与合作商机。

  紧凑的论坛之外,不妨来一场音乐酒会,在醉人的美食和交错的灯光中放松自我,在别样的交流中发现论坛有趣的一面。

  盛夏、美食、名人、平台,这是一个觥筹交错的时分,这是一场博鳌的饕餮盛宴。在味蕾享受之际,有着海南的风光,有着悦耳的音乐,以及从天南海北相聚于此的行业大佬们。

  互联网时代到来,带给房地产无限想象与生机。在亲身体验和交流中,启迪行业发展新思维。

  主题论坛协办:海尔集团北大资源集团 论坛指定用水:5100西藏冰川矿泉水

  支持媒体:新华社中新社澎湃新闻证券市场红周刊华尔街见闻《新地产》中国经济导报社信息时报山西晚报南宁晚报北京晚报北京商报南方都市报《南都周刊》新快报晶报海南日报海口日报三亚晨报每经网华夏时报网无冕财经房掌柜透明售房网住在杭州网红网中宏网迈点网南海网光华楼评丁建刚房产地产大爆炸南京楼市英伦投资客深圳壹地产楼市飞说小外中国房评报道地产观察主编笔记老傅说事回看广东广播电视台房产频道FM92.7楚天交通广播

  博鳌房地产论坛源于2001年8月,是中国房地产界影响力巨大、参与度甚广、权威性极高的全行业论坛,是中国地产智慧尖峰对撞的思想盛会!论坛的定位是中国地产界首脑级会议、思想性论坛。

  博鳌房地产论坛的思想高度及广泛、深入的影响力覆盖所有一二线到三四线城市,港澳台及海外;产业业态全面渗透住宅地产、商业地产、产业地产、养老、旅游及教育地产产业、互联网与电商、商业品牌商、零售商、建材配套等,论坛极大地促进了房地产上下游产业链的全方位深度融合。可以说,博鳌房地产论坛是目前实力企业出席甚广、高素质人员参与众多的房地产全行业专业性论坛。

  论坛一直以前瞻的思想引导着中国房地产的脉络跳动,高举“反思中国地产兴衰成败,启迪地产新思维”旗帜,秉持“交流与互动、有论有谈,新锐思想激烈碰撞”的宗旨将中国及世界致力于房地产事业的企业人士聚集在一起,找寻全新思路及广泛深入的合作机会,同时记录并见证中国房地产历史轨迹,推动行业健康向前持续发展。

  论坛邀请每一年的房地产界、金融界、财经界及政府协会的杰出人物对主题作精彩演讲或预期推断,并针对不同的议题展开系列演讲和对话,全程脑力激荡。在得到各级政府机构支持与参与的同时,论坛还长期获得百余家主流媒体参与合作、全方位跟踪及深度报道。可以说,博鳌房地产论坛是目前行业参与度极高、连续报道持久的房地产顶级思想论坛。

  每届论坛出席规模控制在1000人以内,论坛需预约参与。出席者90%为房地产开发、投资、金融机构、各类非住宅开发的创新业务机构及配套产业总裁级别领导。作为行业万众瞩目的年度盛事。即将于8月举办的2019博鳌房地产论坛将延续昔日专业风格及辉煌气势,出席嘉宾阵容规格更高,形式更多样化,内容更丰富议题更精彩,报道更充分。

  房地产开发企业、金融投资机构、政府协会、土地交易中心、产业地产、长租、物业、养老文旅、联合办公等创新业务企业、商业发展商、建筑设计机构、建筑部品、营销专业机构等相关行业。

  观点地产机构是中国房地产行业领先信息、数据和分析供应商,是覆盖房地产行业上下游产业链的专业机构,旗下拥有四大产品系列:

  观点地产新媒体全媒体产品矩阵,包括观点地产网、观点APP等系列专业信息资讯产品

  品牌活动类产品矩阵,包括博鳌房地产论坛、观点年度论坛、观点商业年会、城市观点论坛

  在中国暨大中华地区,观点地产机构24小时及时全面的资讯报道与定期发布的行业权威报告、榜单连同权威行业活动、论坛峰会以及深入市场前沿的培训计划课程,都在线上与线下每时每刻链接瞬息万变的商业经济中的企业与人,并透过多角度的创新服务为企业提供决策信心,推动行业的可持续发展。

  一:长租洗牌如何打造真正的领军企业?二:共享潮退创客空间与联合办公的未来

  三:物业跑马全民圈地与资本加持的考验四:养老红利百万亿产业想象与现实难题

  五:新的蓝海房地产企业跨界大健康之门六:物流江湖一超多强格局的轻与重选择

  8月,2019博鳌房地产论坛将再次如期而至,我们隆重邀请您与我们相约海南!

  2019年,中国房地产或在温和回归理性。政策基调偏“稳”,户籍制度放开正在驱动新一轮城市化,房地产的未来依旧充满着期望。

  对比2009那个非常关键的转折之年,十年过去,房地产行业发生了天翻地覆的变化——整个世界变得“陌生又熟悉”。中美贸易一波三折,英国脱欧将退未退,中国经济在困难环境下度过2018年,最终平稳落地。而房地产也在这一轮考验中,再次彰显中流砥柱的底色。

  地产内外,面对行业的变化和自身发展的需求,房地产企业都在寻找未来“更光明”的蓝海。2019年,新的时代重新出发,走向一个愈发多元与多维且充满可能性的世界。

  有鉴于此,作为中国房地产界影响力巨大、参与度甚广、权威性极高的全行业论坛,观点地产机构主办的博鳌房地产论坛第十九届年会,将继续背负起中国房地产数十载的荣耀与积淀,高举“反思中国地产兴衰成败、启迪地产新思维”的旗帜,齐聚近千名最具智慧的房地产业、金融业及商业精英,进行四天三晚的面对面尖峰对撞,探问多元与多维世界,明晰房地产的核心问题。

  论坛在传承中创新,为与会来宾打造全方位共享交流平台,以经济学家早餐会、理事博鳌沙龙、全体大会、铿锵行、主题论坛、博鳌大讲堂、博鳌精英之夜等多种形式,内容全面覆盖宏观经济、行业政策、金融趋势及融资策略、企业模式、住宅开发、长租、物业等新业务,全面及深度。超过30场的各种活动,必将使您酣畅淋漓畅享思想巅峰交流的快感。

  来吧,8月,博鳌思想继续绽放,让我们走进2019博鳌房地产论坛!共同参与这样“一个架在火炉上烤”的论坛

  2019博鳌房地产论坛于2019年8月6日-9日在海南三亚举办,今年论坛主题为“平衡与重构,地产的多维世界”。

  正如主题所述,在愈发多元与多维的2019年,房地产重新出发,正在走向一个复杂但充满可能性的世界!各界地产精英,共聚三亚蓝湾绿城威斯汀探讨行业未来又将迸发出那些观点?

  中国经济改革研究基金会国民经济研究所所长樊纲在接受采访时表示,老说地方政府推高了房价,这是不对的。房企如果觉得贵,可以不举牌不拿地,肯定是房企自己看好市场、看好区域,才会拍地拿地。地方财政是多方面的结果,发展房地产不能解决地方财政的问题。

  樊纲认为,限什么都可以,千万别限价。限价是消灭市场机制,是对市场供求关系的否定。市场价格的涨跌可以通过供求关系来调整。

  在今年GDP增速的预期中,樊纲表示,今年GDP基本面还是好的,增速不会比去年6.5%更高,但是也会保持在6%以上。相比贸易而言,投资影响比较大,像去年一样,今年投资应该仍会比GDP增长速度低。

  谈到多家房地产企业倒闭的问题,樊纲认为,中国有几万家房地产公司,适当的兼并重组消失,进一步调整是正常的,这表示市场在变得更加健康。

  2019博鳌房地产论坛·现场快讯:8月7日,在观点地产新媒体主办的2019博鳌房地产论坛全体大会上,国家统计局原局长、阳光资产首席战略官邱晓华从大环境出发,提到了两大变局,一是新一轮的技术革命,即第四次工业革命,另一变局则是地缘政治,集中反映在中美两个国家关系的调整。

  针对房地产严调控下的形势,邱晓华表示,政治局会议重提房住不炒,明确不将房地产作为短期刺激经济的手段,这给市场提供了一个最明确的信号,即面对外部的形势,我们稳增长的重点不再是以房地产来刺激,而更多的是以稳制造业的投资,以开拓国内的消费来应对这场外部形势变化对国内经济下行压力的挑战。

  邱晓华进而表示,目前房地产严厉调控的程度大大高于往年,这场严厉的调控至今为止,可以说正在改变市场的预期,也正在改变地产商的命运。

  同时,金融监管部门再次收紧有关房地产的融资环境,他预期下半年房地产市场的景气可能下滑。

  2019博鳌房地产论坛·现场快讯:8月7日,在2019博鳌房地产论坛的全体大会环节中,中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲在“房地产与中国经济未来发展展望”主旨演讲中表示,我们应该从经济学道路出发,看待房地产行业供给与需求平衡的关系。

  关于房价上涨的原因,樊纲表示,需求是正常的,供给被压制是价格上涨的主要原因。

  对此,樊纲说道:“过去较长时间里,我们犯了一个长期的战略性错误:城镇化的战略,给小城市、小城镇增加土地供给,鼓励他们去建房、增加供给;严格限制大城市,而人又迁移进了大城市。大城市需求旺盛,结果又不供给,不给大城市供地,大城市还要严格控制容积率。”

  关于房地产行业供需关系,樊纲继续说道:“这就造成了过去供求关系的严重失调,假定需求是给定的,就这救济短缺这一条,造成了大城市的价格暴涨、小城市库存积压,形成房地产市场的两极分化。认识到这一点,就要明确我们在这个阶段应该首先发展大城市,土地的供给、住房的供给首先要解决大城市的供给短缺的问题。”

  2019博鳌房地产论坛·现场快讯:8月7日上午,在2019博鳌房地产论坛全体大会中,中国银行业协会首席经济学家、北京大学汇丰金融研究院执行院长巴曙松指出,当前核心城市房价太高,二手房房价高、增长快。

  他分析道:“我们看到房价指数,同样的房地产的标的,在这段时期内上升的幅度,北京和伦敦、纽约、东京这一个发达城市比,确实有比较高的上升幅度,增长也非常快。”

  他进而解释,二手房过万的城市,从沿海的少数城市在迅速向中部、向内陆渗透扩散,这个大背景其实也是中国的城镇化发展的新阶段反映在房价上。

  2019博鳌房地产论坛·现场快讯:8月7日,在观点地产新媒体主办的2019博鳌房地产论坛的全体大会上,中国银行业协会首席经济学家、北京大学汇丰金融研究院执行院长巴曙松在演讲中谈到,推动房地产市场发展的一个中期力量,其实还是城镇化发展的趋势。

  巴曙松进而表示,房地产行业的转型、业态以及发展空间都和城镇化发展息息相关。他给出两种情况,如果判断城镇化发展已经进入尾声,就应该按照城镇化尾声阶段的市场来讨论。如果发展还处于一个继续持续扩张期,那就按照扩张期的角度来讨论。

  谈及此,巴曙松认为,中国在城镇化快速推进的过程中,从需求端的购买力方面,GDP占全球的比重和收入在持续提升,成为推动房地产市场发展的力量,而贸易也成为带动中国城镇化的另一个非常重要的推动力量。

  他还认为,中国目前的城镇化处于快速城镇化后半段,速度有所减缓,但实际上还属于有比较明显的提升空间,而2030年可能是中国城镇化的分水岭,跟发达经济体比,中国每年的城镇化率还处于比较高的水平。

  2019博鳌房地产论坛·现场快讯:8月7日,在观点地产新媒体主办的主题为平衡与重构 地产的多维世界的2019博鳌房地产论坛上,华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康在“地产精英 博鳌论剑”上表示,中国常住人口城镇化率欠账是非常严重的。

  他分析,前面40年总共进城了6亿多的人口,近10年差不多进的是3亿人,但是这3亿人里面绝大多数还没有取得城镇户籍,没有得到市民化的待遇,基本公共服务均等化有很严重的欠账,在教育、医疗等等最基本的民生事项方面,都没有把供给放到一视同仁的水平上。

  “就是城镇化的实际的支撑能力不到位,要按照真实城镇化水平来说,一定要补欠账。”

  此外,他认为中国的城镇化的空间比现在看起来还要大,要按照两个指标中和来看,要大将近10个百分点。如果看到这样一个基本情况,对于中国在整个现代化过程中间,我们可用的韧性、回旋余地、市场潜力等等方面,就应该有更充分的估量和信心。

  8月7日上午9时,2019博鳌房地产论坛第一天全体大会正式开幕,嘉宾已陆续进场,聆听思想的精彩碰撞。

  2019年,中国经济继续坚持着“稳中向好”的目标,作为与经济发展关系愈发紧密的房地产行业,也在改变中寻找着自己更光明的未来。

  欢迎大家来到2019博鳌房地产论坛现场——又是一年重逢,这是我们第十九次的博鳌相聚,一同见证这个房地产行业论坛十九年来的光荣与梦想。

  十九年时间,记录和承载了中国房地产行业高速发展的一段光辉历程,无论高峰还是低谷,每一年夏季,都有我们地产人相约海南,思考、交流房地产发展与展望未来的时刻。

  从最初的博鳌小镇起航,在这个论坛上春风得意的地产人,贯穿了一个属于房地产的黄金时代记忆。中国房地产从市场化改革发轫以来,已经走过了二十多年的时间,博鳌房地产论坛也记录了这高光的二十年历程。

  时间的流逝总会冲刷过往,逐渐走向成熟和巅峰的传统房地产业,而今也迎来了属于自己的转型和变革时代。通往未来的道路如此多样,以前的成功经验已经难为凭据,房地产业发生着日新月异的变化——不再仅仅是住宅开发,而是以地产为根本,延伸和连接各行各业多种业态,并在互联网、高科技等的催化下,走向创新的时代。

  站在博鳌十九年这个时点,我们回望中国房地产的数十年风雨兼程,过往的成功让人仰望,而今正在发生转型变革、新老交替的房地产行业,未来将呈现怎样的更加令人兴奋的发展?

  尊敬的各位来宾,欢迎来到2019博鳌房地产论坛——“平衡与重构地产的多维世界”;接下来,请允许我代表主办方观点地产机构,以及联合主办方每日经济新闻、搜狐焦点、华夏时报、今日头条。

  国务院发展研究中心资产证券化REITs课题组组长、汇力基金管理有限公司董事长孟晓苏先生

  谢谢所有嘉宾朋友的到来。同时,我代表论坛主办方,感谢2019博鳌房地产论坛的合作伙伴们,他们分别是:欧派家居集团、海尔集团、北大资源集团、慕思寝具、5100西藏冰川矿泉水、华润纺织润薇服饰、全国工商联房地产商会香港及国际分会有限公司。

  主持人:接下来进入到嘉宾致辞环节,掌声有请中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长蔡云女士致辞。

  蔡云:尊敬的各位来宾、各位同行、大家上午好!19年的博鳌房地产论坛,已经成为我们国家房地产业交流、促进、发展一次一次、一年一年相聚的盛会,中国房地产市场的市场化已经经历了20年,论坛的坚持举办成为行业发展的一个重要的见证,非常值得回忆的一段一段的历史,在我们的眼前浮现。

  每一次论坛我们都从宏观设计层面、企业发展层面,在我们的企业家们和与会者们每一次都可以找到自己感兴趣的话题,论坛的务实风格,在每一次论坛之后,直到如今为止,我们想起来都是收获满满的。

  回顾几十年房地产的高速发展,房地产业建立了一种完善的运行的秩序和高度的成熟模式,许多企业都乘着改革发展的东风,取得了巨大的成功。

  接下来值得思考的是10年、20年以及未来的若干年,中国房地产业的发展,将是什么样的变化,传统的以住宅开发为模式的开发形式还会持续多久。我们的行业将面临什么样的变革与发展,是我们当今在座的各位学者和企业家要思考的问题,关于这些思考,业界在近几十年来特别是近几年来一直不停地进行探索、思考和实践,到目前为止我们需要找到一个更正确的方向和更正确的思路,这样才能有利于行业的继续发展。

  我相信博鳌房地产论坛这样一个行业的专业的高端平台上,一直以来是开放、包容、交流的平台,为我们行业传递着正能量和最前沿的声音,是我们探讨的自由的空间,与会的专业人士和企业家们碰撞出的思想火花将会为我们发展出谋划策,使我们行业更加朝着健康、有序的发展方向,让我们携起手来,共谋发展,最后衷心祝愿2019年博鳌房地产论坛顺利召开,相信我们的明天会更加美好,谢谢大家。

  主持人:感谢蔡云女士为我们带来的祝福。接下来让我们掌声有请每日经济新闻副总编辑卢嵘先生致辞。

  卢嵘:尊敬的嘉宾大家上午好!首先我作为活动的主办机构,我代表每日经济新闻向论坛的开幕表示祝贺,对各位嘉宾的与会表示欢迎。

  2018年千亿房企已经达到了30家,商品房的销售总金额已经突破15万亿,创了历史新高,2019年上半年Top3房企销售总金额合计超过了万亿元,15万亿是这个行业未曾预知的天量规模,15万亿之后,在房地产行业加速重构的时刻,媒体一直在观察,在新赛道的路上,城市具备哪些要素才具有投资布局的价值,在谋求平衡的路上,房企是选择继续加仓、攻城略地、高负债、多元化的规模扩张,还是聚焦主业、降低杠杆、收缩战线,房地产行业的现实背景是中央重申的房住不炒、落实因城施策,并首次提出了不将房地产作为短期刺激经济的手段,15万亿的大栏也令行业天花板再度成为焦点,所以地产的多维世界确实充满了许多已知和未知,在这样的大背景下讨论行业和企业的下一步,比任何时候都更具有价值和意义。

  2019年是每日经济新闻创办的第15个年头,每经网、每经的微博、微信、APP和各专业频道、子帐号组成的新媒体矩阵,已经成为了中国最大的财经原创新闻的发源地之一,就在上个月,每经的微博粉丝量已经突破了4000万,单日的阅读量峰值突破了1亿,这也显示出每日经济新闻作为中国最具财经全媒体平台的巨大的价值,中国的房地产行业已经从时代进入了产品时代,未来将进入资产时代,行业发展的关键点已经从过去打造优质项目进阶到美好生活的塑造者。从专业角度而言,每经正致力于生产和传播财经视角下的房地产行业发展的优质内容和观点,我们期待在2019年博鳌房地产论坛上让所有嘉宾的精彩观点,给整个行业以新的想象和启迪。

  主持人:感谢卢先生。继续致辞环节,接下来掌声有请华夏时报总编辑助理、华夏时报地产事业部总经理王冰凝女士致辞!

  王冰凝:尊敬的各位来宾、亲爱的新老朋友们,大家好,我是华夏时报王冰凝,非常荣幸参加2019博鳌房地产论坛,我谨代表论坛联合主办方华夏时报及水皮总编辑,对论坛的召开表示热烈的祝贺,对各位的到来表示诚挚的欢迎。2019年,地产行业迎来了前所未有的新局面,从政策到资本,各个维度的理性回归令全行业迎来了调整洗牌的重要时刻,房企集中度不断上升,也加速了新格局的形成。

  近日召开的中共中央政治局会议重申房住不炒,首提不将房地产作为短期刺激经济的手段,也意味着房地产作为中国最好的理财工具的时代结束了。但下一阶段中国城镇化还再继续推进,刚需和改善性需求仍然支撑着行业的发展,在此大形势下阵痛是必然的,而伴随着阵痛,房地产企业更加强大的运营能力、服务能力破茧而出,我相信我们的行业在短期看生存,长期看发展的洗礼中,将会走得更好、更稳健。

  博鳌房地产论坛已经走到第19届,汇集各界精英人士,可以说见证了中国房地产行业的发展历程,诞生了无数的智慧精粹,推动着行业的前行,在挑战与冲击中,我们将一起思索如何在困局中重生,在变局中致胜。

  华夏时报作为联合主办方之一,有幸参与其中,2019年是华夏时报改版12周年,在水皮总编辑带领下,已经从一份单纯的中央级财经媒体,发展成涵盖报纸、网站、新媒体、活动策划、音频、视频、财经大V资源及社群运营的全媒体综合服务平台,在全媒体领域,华夏时报地产事业部与时俱进,已与百余家地产企业建立了深度合作,与国家田径协会联合举办了行业马拉松盛会,也正在紧锣密鼓的推进中,欢迎大家继续关注、支持我们的发展。

  博鳌房地产论坛将为地产行业的明天而思考,为推进行业前进而努力,期待大家在此发表真知灼见,充分展开观点交流和思想碰撞,共绘充满活力的中国房地产新愿景,最后再次祝贺本届盛会圆满成功,谢谢大家。

  马霄倓:尊敬的各位来宾,大家上午好!我是搜狐焦点的马霄倓,很高兴有这次机会与来自地产界的精英以及各大媒体同行欢聚一堂。

  作为博鳌房地产论坛的联合主办方,搜狐焦点有幸躬逢其盛,见证了博鳌房地产论坛19年的岁月征程,也一起经历了中国房地产市场发展的跌宕起伏。

  回首19年光阴深处,这是一个被变化加速快进的行业,无论是决策层还是消费端,无不身处这一变局当中。

  回眸2018,房地产市场在时代中不断演变,寻求平衡,政策传导自上而下,房住不炒定调全局,房地产税立法进程提速,棚改货币化安置政策调整,各地楼市调控呈现力度和频率的双重加码,多城通过引进人才间接促进交易,市场传导是自下而上,购房者持壁上观,需求倾向刚需和改善,新房以及二手房交易面积历史首次持平,而工程质量的高发也引起行业的反思,房地产市场在宏观调控和市场需求的双重影响下秩序逐步走向平衡。

  展望2019,地产内外基于自身发展需要,行业和企业发展重构,寻找更光明的蓝海,从行业发展来说,政治局会议首次提出不将房地产作为短期刺激经济的手段,各地频频加码房地产调控政策,房地产调控的速度与力度空前,维度继续扩大,从房价拓展到地价,限售、限购、公积金等。与此同时,各大城市为留住人才各出奇招,抢人大战进入白热化阶段,楼市调控显然已经进入了向长效机制完善落地的关键时期。

  从企业发展来说,房地产企业积极谋求转型,站在地产开发的基础上,将目光投射于地产之外,看到了更为广阔的天地和未来,将房地产的内涵不断外延和扩展,重新构筑行业发展新格局。

  2019年恰逢搜狐焦点成立20周年,如同地产界的平衡与重构,我们也迎来了颠覆性的变化,通过架构的调整,以及产品技术的迭代,在内容方面回归媒体属性,在新媒体领域更有全国布局,我们以内容、产品、营销为三架马车,用更扎实的内容、更强大的产品、更高效的团队,开启搜狐焦点未来更远的路。在房地产大势之下,不忘初心,以匠心筑家。

  这是一个不断在重构与平衡中变化的时代,我们都是这个时代中的参与者,不随波逐流,也不凌空舞蹈,在充满可能性的未来砥砺前行,以多维度地产观推动行业发展,这是时代赋予我们的重任和使命。借此博鳌盛会,期待各位嘉宾行业论道,碰撞出思想的火花,为房地产行业前行提供更多的启发。

  主持人:掌声感谢马霄倓女士,接下来掌声有请今日头条华南房产总经理王剑飞先生为我们致辞,掌声有请。

  王剑飞:女士们、先生们,我是今日头条的王剑飞,很高兴今天和大家重逢在博鳌房地产论坛。相聚了3年,从2017年的“跨越与地产化浪潮”到2018年“地产归途:时间与未来”,到今年的“平衡与重构”,相信在过去几年时间里面,我们都深切感受到观点每年的主题给我们带来的新鲜感,也给我们带来新的启示。

  在这届主题的“平衡与重构”,在如何找到资本与产业的平衡,如何从房屋的销售到运营城市、运营美好生活,以地产为主业,在租赁产业,文化、教育、旅游、商业运营,乃至城市更新等领域找到更多维、更长效、更健康的新格局和新的运营方式,是我们这几天要重点讨论的话题,也非常期待今天各位嘉宾给我们带来的精彩对话,给我们整个行业带来更多的思考。在5G的浪潮下,如何结合大数据、智能化,把企业互联网化、高效化,也将成为我们下一步的方向。

  我所服务的巨量引擎是字节跳动旗下的产品,它结合今日头条、抖音短视频、火山小视频、懂车帝等产品,聚焦了流量、数据以及内容,为全球的广告主提供数字化营销解决方案,巨量引擎未来将结合字节跳动的优势,专注深耕营销领域,帮助品牌沟通与互动,为品牌营销实现动力。

  主持人:谢谢王剑飞先生,下面请出本次论坛主办方观点地产机构、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士。有请陈诗涛女士上台为我们致辞,同时发布2019中国房地产行业发展白皮书,有请。

  陈诗涛:尊敬的各位来宾上午好!博鳌房地产论坛到今年已经19年了,一直与房地产行业共生,我非常希望它可以与行业一起共同成长,可能在过程中我们会面对非常多的困难,但是只要我们敢于面对,敢于坚守和敢于改变,我们仍然可以走得更远、走得更好。所以请让我对今天所有远道而来的行业尊长来宾、媒体朋友们说声谢谢。我相信我们短短4天的相聚,一定可以为行业创造出积极的能量,对社会贡献起到一点点向上、向善的力量。

  请允许我以观点指数《2019中国房地产行业发展白皮书》的发布正式拉开2019博鳌房地产论坛的序幕。

  2019年,中国经济继续坚持着“稳中向好”的目标,作为与经济发展关系愈发紧密的房地产行业,也在改变中寻找着自己更光明的未来。

  下面即将展开的是演讲环节,我们很荣幸的邀请到:国家统计局原局长、阳光资产首席战略官邱晓华先生;中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲先生;恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生;中国银行业协会首席经济学家、北京大学汇丰金融研究院执行院长巴曙松先生等重量级嘉宾为我们奉献精彩的演讲。此外,上午大会还安排了博鳌房地产论坛传统重头戏“博鳌铿锵行主题讨论”以及第一场“地产精英博鳌论剑”的环节,敬请期待。

  接下来正式开始今天上午的演讲环节,首先有请国家统计局原局长、阳光资产首席战略官邱晓华先生演讲,演讲题目是“严调控下的房地产形势”。

  邱晓华:非常高兴也非常荣幸再次获邀和各位新老朋友相聚在一起,就当下的经济和地产形势做一个交流。我想首先说两句当下的变局,因为今天这个世界变化的因素太多了,以至于我们还来不及消化,但是有两点是一直在持续地影响着我们。

  第一是新一轮的技术革命,也就是所谓的第四次工业革命,正在大步向我们走来,以数字经济为特征的新的工业各个,可以说已经是在实践中不断地深化,可以预期这场革命将极大地改变产业的格局,也将极大地改变各个国家实力的格局。这次工业革命和前三次工业革命最大的不同是中国和世界几乎是站在同一起跑线。机器革命、电力革命、信息革命,中国是个落伍者,但这次工业革命,中国和世界站在同一起跑线,在某些方面中国还略有领先。因此各大经济体都围绕着这场革命展开了空前激烈的竞争,都力求抢占这场革命的制高点,因为这是一场决定世界未来的一次大的革命,也是决定各大经济体未来命运的一场革命,可以预期在这场革命中的胜出者一定是未来世界的领头羊。我们期待着这场革命,中国能够在前三次革命错失的机会下胜出。

  第二点是地缘政治格局、大国关系的调整也在加大进程。集中反映在中美两个国家关系的调整。从中美两个国家关系的历程来看,从绝缘到接触、蜜月,到合作与竞争,到今天,可以说竞争的分量在不断地上升,合作的分量在逐步降低。这场较量究竟谁会胜出,从历史的规律来看,一个大的经济体能够成为世界的领头羊往往表现出它的综合实力走在世界的前列,今天综合实力最强的国家依然是美国,其它国家都还与美国有较大的差距。因此,从综合实力角度来看,中国要超越美国还有很长的一段路要走。

  邱晓华:从历史的规律来看,完成这种兴替,往往是借助于非和平的手段来实现,未来这场兴替是继续延续历史的定律,还是会改变这个定律,我们自然就会问,和平与非和平,究竟谁会成为最重要的一个改变这种交替的力量。

  从这个意义上来说,中国和世界都在观望着,也都在思考着,未来这场地缘政治的改变,我们人类社会能够避免历史的魔咒吗?能够走出一条新的道路吗?可以预期新的道路的前景是光明的,但是挑战也是很激烈的。从这个意义上来说,如果我们能够在这场较量中以和平的方式胜出,当然对中国、对全世界都是一个福音。反之,如果是另外一种结局,对世界是个灾难,对各大国家也是一个灾难,对中国来说也未必是一个好事。所以我们都在力求要争取以和平的方式来实现自己国家的兴起,来自己国家的现代化的进程。

  在这场地缘政治关系变革的过程中,可以预期的是中国将面对的是更加严峻的挑战,因此我们要做好持久的应对准备,要首先把自己的事情做好。因为这场兴替在某种意义上也是一场国运的较量。

  这是从宏观环境来看,要看到两大变局正在影响世界,也正在改变我们的命运,我们要认真地观察和思考,认真来应对。

  邱晓华:回到今天会议的主题,在这样的大背景下研究地产的形势,我的题目是“严调控下的地产形势”。这是因为从两年前开始的这一场房地产宏观调控,从限购、限贷到限价,以及采取各种其他的行政措施,可以说严厉的程度大大高于往年,这场严厉的调控至今为止可以说正在改变市场的预期,也正在改变地产商的命运。以重组和优化的进程在大步地往前推进。

  人们都在想这样一个问题,面对中美贸易的摩擦在持续的升温,是不是中国的稳增长要回归到更多的依赖投资,更多的依赖地产来拉动。

  这一次中央政治局会议把人们这种预期打破了,因为政治局会议重提房住不炒,明确不将房地产作为短期刺激经济的手段,我想这就给市场提供了一个最明确的信号,那就是面对外部的形势,我们稳增长的重点不再是以房地产来刺激,而更多的是以稳制造业的投资,以开拓国内的消费来应对这场外部形势变化对国内经济下行压力的挑战。

  正是因为这样一个政策的导向,从7月份以来,金融监管部门再一次收紧了有关房地产融资环境,可以预期这个政策还会持续的延续,对地产商而言,融资的严峻性要充分地看到。

  虽然如此,我们也要看到稳制造业的投资,它首先是要稳高端制造业投资,而不是稳低端制造业投资。因此,在稳高端制造业投资的同时,我们要看到另外一面,那就是投资与民生工程紧密结合的政策取向也在浮出水面。

  这次政治局会议明确地把与民生相关的项目作为补短板的方向,包括实施城镇老旧小区的改造,包括城市停车场、城乡冷链物流设施建设等工程,以及加快推进信息网络等新型基础设施建设,作为稳投资与扩张消费相结合的一个抓手,从旧城区、老城区改造来看,现在有17万个城区小区需要改造,涉及的市场规模初步测算大致是3—5万亿。因此从3—5年之内,要把这样一个项目落实好,可以预期每年的规模将会达到1万亿左右。因此从这个角度来说,对地产商而言,应该说开辟了另外一条求发展的新路,这是我们要看到的。

  邱晓华:从政策面预期未来,我想下半年的房地产市场景气可能会有所下滑,不会保持上半年这样一个相对于整体投资低速,地产投资相对比较快的形势,下半年可能会逐步有所改变,所以地产投资的速度会放缓,这是一个总的看法。

  地产投资与经济增长的关系十分密切,从这两者的关系出发来预计未来的地产形势,无论宏观调控如何严厉,房地产增长的趋势不会改变,因为政府政策的底线是要平稳、健康的发展。从这个意义上来说,地产投资的前景未必就是不好的,可能改变的只是结构,改变的只是速度,但是不会改变整个发展的态势。

  从中国未来的市场前景来看,房地产仍然有成长的空间,三大因素支撑,依靠房地产扩大内需仍有较大的空间。

  一是居民杠杆率有空间,2018年居民杠杆率为50%,按照过去8年平均提高3到5个百分点的节奏计算,仍有4到5年的上升空间,日本1990年的居民杠杆率是70%,今天中国的居民杠杆率才50%,因此从居民杠杆率的角度来看,这方面并没有到天花板。

  第二是中国居民的储蓄率仍然高于其他的国家,从储蓄转化为投资的角度来说,仍然还有比较坚实的物质的基础。

  第三是城镇化仍有空间,从目前年均新增1600万城市人口和500万套棚户区改造以及其它改善性需求来看,房地产刚需依然是比较稳健的,因此从这个角度来说,我们不要对房地产市场空间失去信心。

  邱晓华:简单比较国际数据,房价收入比、自有率、认捐住房面积、住房空置率、商品房总市值,得出的结论是中国房价已经非常危险,但事实上这些数据与中国特色的制度和民族文化习俗相关,简单对比容易得出错误结论。因为对中国来说,拥有一套自己的住房始终是大多数中国人的梦想,因此从这个角度来说,我们不要简单地从国际数据来看中国。

  中国房地产市场还有较大的刚需的潜力,主要是来自两方面:第一,城市化进程的推动,新增的城镇人口生存型的住房需求,在今天就是3亿人的住房需求,已经进城的1亿人怎么从农民变为市民,在城市真正落户。二是棚户区改造涉及到1亿人,怎么进一步改善他们的住房需求。三是来自中西部地区城市群建设涉及到1亿农民变为市民,这3亿人的市民化进程还在路上,他们对基本的住房还是有一个最大的刚性需求。

  第二是原有城市人口的改善型住房需求。1997年开启的福利房制度改革,20年时间已经过去了,从现在来看,这部分人的需求已经到了要提升改善的阶段。因此这次中央政府之所以提出旧区、老区的改造,我想就是顺应了这个需求改变的需要。从这个意义上来说,前面已经说了,每年至少还能够创造出1万亿左右的需求,在未来3—5年将有4万亿左右的需求。

  另一方面,中国的城市化水平还比较低,从这个角度来说,我们这方面的潜力和余地也还比较大。

  邱晓华:从人均住房面积来看,虽然中国现在公布的数字是人均35平米左右,但是如果扣除公摊、厨房、卫生间和门厅,实际的人均居住面积还比较低,按照户均面积来计算,和发达国家的差距也还比较大,因此从人均的角度来看,中国也还是有潜力。

  从房屋的居住质量来看,应当说相当比例的房子居住条件还比较差,中国现有的住房成套水平大约在75%左右,这还不包括农村住房,因此有约25%左右的住房为非成套住房,此水平仍然高于国际标准,可以有很大的改进的余地。

  房地产市场仍然有空间,从城镇化和改善性需求角度来看,我们可以说它还没有完全消失,从2018年到2025年这个新进程,可能就是还要有1亿多人,不包括已进城的,不包括棚户区的,还有1亿人要进入城市,这是城市群建设带来的,从25—40岁购房主力人口减少2800万,但是如果从城镇住房配套率,从75%提升到90%,还有5000万套改善性的需求,按照每年500到600万套来讲,仍然能够提供8年左右的需求。

  库存已经进入到较低的区间,这两年的宏观调控,应当说中国的房地产库存水平已经接近供求紧平衡的界限,在不少的地方已经低于政策的库存水平。因此,从这个意义上来说,目前的库存也需要进一步提升,库存推动增长的因素也还是值得我们期待的。

  从长期需求角度来看,需求有待释放,支付能力是需求释放的保障事实上货币化棚改为市场注入了支付能力,造就了本轮超长周期的房地产繁荣,只要提升支付能力,长期需求也将会转变为现实需求。

  邱晓华:最后总结一下,从未来的房地产形势来看,长期应该看人口,中期是看土地,短期是看政策,人口是一个决定地产形势最重要的长期因素,今天中国的人口已经从年轻型转为老年型,从这个角度来说,对长期房地产支撑的力量在减弱。

  从中期的角度来看土地,土地现在已经越来越进入紧平衡状态,因此从土地角度来看,对房地产的形势它又还有一定的涨价的压力存在。

  从短期情况来看,地产调控的政策,无论是土地、融资还是长效机制,对短期市场的影响还是比较明显的,因此我们要更多地要关注政策的变化。

  结论就是,未来的地产分化会加剧,主要会由人口流动、经济活力和生态环境使三个因素来决定。从一个更长的趋势来看,调控虽然严厉,政策有底线。黄金期虽然结束,但是平稳期才刚刚开始。重组与调整在加快,分化会成为常态,这是我们需要去注意把握的。

  主持人:掌声感谢邱晓华先生带来的分享。接下来的这位演讲嘉宾是中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲先生。樊纲先生的演讲题目是“房地产与中国经济未来发展展望”。掌声有请樊纲先生。

  樊纲:非常高兴再次参加观点的博鳌房地产论坛,到今年已经举办了19届,我每一届都参加了,希望你们以后每次放视频的时候都放一下2001、2002年的视频,让大家看看我们也曾经年轻过。

  我今天讲讲房地产市场,从经济学的道理来讲,一个市场要从供给和需求两个方面来分析,要把供给和需求分开,你才能真正分析清楚,不然把两个混起来,说供给的时候说需求,说需求的时候说供给,最后就说不清了。

  另外讲供求关系,最后落到价格,价格的趋势其实后面是供给和需求变化的结果。价格由供求决定,这是市场经济基本的机制,我们要在需求和供给两个方面来进行分析,分析价格的走势,分析市场的走势,这是我们的基本的分析方法,我今天就按照这个方法来做点讨论。

  樊纲:先讲讲供给。市场不均衡的一个重要的问题有时候就在于需求旺盛、供给跟不上,甚至需求可能是正常的,而供给是受压抑的,不做供给方面的事情,价格不就上涨吗?给定同样的需求,假定需求不变,供给短缺,价格就会上涨。

  过去相当长的时间里面,我们就在犯这样的长期的战略性的错误,这一点我已经讲过很多次了,这个错误就是城镇化的战略,给小城市、小城镇增加土地供给,鼓励他们去建房、增加供给,而严格限制大城市,而人又迁移进了大城市。大城市需求就旺盛,结果又不供给,不给大城市供地,大城市还要严格控制容积率。结果就造成了我们过去的供求关系的严重失调,假定需求是给定的,就这救济短缺这一条,就造成了大城市的价格暴涨、小城市库存积压,形成房地产市场的两极分化。

  这个问题我们就需要研究人的迁移、人的追求美好生活的需求,他会向什么地方转移。我们的城市化进程在这个阶段上是不是主要先发展大城市,小城市的人口正在流出,正大城市转移。认识到这一点,就要明确我们在这个阶段应该首先发展大城市,土地的供给、住房的供给首先要解决大城市的供给短缺的问题。

  我不知道这件事政策上是怎么讨论的,是不是受到我们讨论这个问题的影响,我相信我们讨论没什么用,最后是市场说线年市场严重的两极分化,使决策者们终于认识到,我们得给大城市供地,我们得解决大城市的供给不足的问题。于是,这几年在房地产市场上出现了一个重大的转变,就是鼓励大城市的发展,鼓励城市群的发展。国土资源部在几年前明确宣布要给大城市供地,减少给小城市,特别是那些人口流出的小城市的供地,允许大城市周边的集体土地入市,这些都是非常简单的改变供给状态的基本做法。

  然后雄安新区给京津冀加了一块地,提出了粤港澳大湾区,然后又提出了长三角一体化发展,提出了城市群发展的战略,这是一个重大转变。

  城市群就是通过基础设施的互联互通,使得这一个区域里面的大中小城市的土地和住房供给能够互补,解决大城市空间有限的问题。来发展我们的市场,改善供给结构,改善住房的供给,缓解大城市价格暴涨的趋势。这是这几年中国城市化进程的一个重大转变,我们称为城市化2.0版本。

  官方不认为以前是1.0,官方一直认为是一个政策延续。但是从2014、2015年的政策两极分化之后,出现了一个明显的转折。对于房地产市场,我相信有深远的影响。

  集体土地入市盖的廉租房最近陆续要上市了,城市群的交通等等都在改善,交通一旦改善了,原来那个大城市住房暴涨那些地方的人买房就可以到周边的小城市去买房了,甚至现在农村在确权,土地宅基地在确权,确权以后,那个区域成为城市群住房供给的一个组成部分,这种情况就可以期待了。

  总的来说是供给结构在发生改变。这是房地产市场平衡和平稳的关键。平衡就是供求之间的均衡,我相信大的趋势是趋于平衡,因为供给在增加、改善,我们给定需求,所以从大的趋势来讲,我觉得下一阶段房地产市场会相对平稳、相对平衡。

  樊纲:再说到近期的金融收紧这件事。房地产金融有两块,一块是需求侧的金融,就是按揭贷款,这是买房人的需求。一块是房地产金融,给房地产公司、开发商提供的金融,多数以房产为抵押的金融。这个收紧我们看到了一些风险,但是要想到一点,金融收紧意味着供给侧收紧,意味着抑制住房的供给,让开发商少盖房子,开发商不能盖房子。

  我们假定需求是给定的,这是可能导致房价反倒提高的因素。大家说房地产市场景气不景气,贷款成本提高了,可能是一个导致不景气的因素。但是用价格涨了还是跌了看景气程度,收紧可能导致房价提高。这是业界和政策决策者们需要考虑的问题。

  所以我在这里也呼吁一下,有关决策部门要想一想这样的措施,对于供求平衡的影响是什么,对于房地产市场的供求平衡会产生哪些影响,这是非常重要的一点。

  我们过去老是不让盖房子,房价就低了?如果给定需求的话,它是什么样的效果?我觉得需要通盘考虑。在供给侧最近发生的事情就是在发生调整,也是因为成本提高、金融收紧,一些小的、效益不好的房地产公司在面临着兼并重组或者是倒闭。

  我觉得这件事不一定是坏事,我们的房地产在过去所谓的黄金时代发展的时候,在业界来讲是黄金时代,挣钱容易的时代,从经济学的角度,黄金时代如果系是一个泡沫时代,是一个不好的时代,它可能导致后面的问题。

  但是无论如何,几万家房地产公司不会生下来就永远活着,任何一个产业都需要一轮一轮的重组,都需要优胜劣汰,都需要有退出,而且如果不是破产的话,如果是兼并重组的话,那叫凤凰涅槃,你原来投资建的东西在不断地再生,这是应该欢迎的一件事情。

  我们的几万家房地产公司,其他的产业现在大家老是在羡慕,人家说西方发达经济体,就只有那么几家在寡头竞争,那个寡头竞争不是人为设计出来的,不是政府设计,也不是产业中的几个巨头撮合出来的,那是经过一两百年的市场被段地调整,不断地优胜劣汰,一轮一轮优胜劣汰之后形成的,我们的市场也会面临这样的问题,我们应该欢迎这样的情况发生。

  过去很多企业就是一块地盖那么几栋楼,就成立一个公司,它的效益又不好,又没有规模效应,遇到了金融收紧等等因素,自然会面临困难。面临困难的时候,我说你不要想着让政府再用更多的贷款来救你,用股权换投资,用股权换金融,这不就是直接融资吗,这不就是兼并重组吗?也没什么丢人的,就是一个不断调整的过程,这样提高产业集中度,提高房地产业的效率,反倒使房地产业可以更好地发展,在供给侧能够有更好的发展。

  樊纲:再讲需求侧。首先我们得承认我们的需求还是不断地在涌现出来,有些经济学家说我们今后增长速度不高了,就是因为很多需求都没了,特别是住房需求都没了。这几年来看不是没有需求,现在我们一年的房地产销售额15万亿,这不是没有需求,应该说需求还在增长,如果没有一些抑制措施,可能还会增长得更快一点。

  刚才晓华讲了很多的需求,我想强调一点,晓华刚才讲的是新进城的人的需求,我想强调的是,原来也是在城里的人,他在迁移需求。现在我们整个国家的城市化进程,不仅仅是农民进城,而是小城镇的人想到县城买个房子,县城的人想到地级市买个房子,地级市的人想到省城买个房子,省城的人想到大城市买套房子,总之迁移性需求,这是我们这个阶段需求的重要的组成部分。

  我们现在对这一块的需求基本上是压制的。最重要的限购,首先是外地人不能买房子,改善性住房多少还允许一点,但是外地人不行,外地人必须到这里交了几年的社保、交了几年的税,有一定的积分才能买房子,这一块的需求如果需要逐步释放,应该说我们的需求还是旺盛的,之所以我们现在的房地产价格还在不断地上涨,特别是一二线城市还在不断涨,跟这一块需求密切相关。

  我们现在的状况是,过去因为有很多投资性的需求,所以采取了一些限制的措施,在一定意义上,这是必要的。我们一会儿要讲长效机制,等着长效机制出来,我们讨论一个房产税讨论了20年,黄花菜都凉了,在没出台之前,你要采取一点措施,抑制住大泡沫,没有大泡沫我们就不会有大崩盘,就不会硬着陆,用行政手段限购,采取一些紧急的措施还是必要的。

  当然限购主要针对的是炒房的需求,为什么中国有这么大的炒房需求?我觉得这就是我们储蓄率太高的问题,现在中国的储蓄率还有40%以上,我们曾经有几年是50%的储蓄率,我们过去20年在40%以上的储蓄率,这就使我们国家成了一个人均收入还比较低,但是财富量巨大的国家。大家储蓄了就得有点回报,我就得做点投资,股市表现不好,到境外投资又受控制,就更多的炒房子,房地产成为重要的投资的对象。

  但是投资需求也要做点分析,不能都说是炒房需求。如果我买了房子我租出去,也有人住,这个房子最后也是住的,真正的炒房需求就是那些买了房,一个单元一个单元买下来,我把它放在那里,我也不租出去,就等着升值,这种你可以说是纯粹的投机性的炒房需求。这种需求当然会使得我们的市场出现大的波动,采取一些限购措施,我觉得也是对的,特别是三四套以后等等,确实要防止这样的需求扰乱我们的市场。

  樊纲:出现这些政策,从需求角度来讲,确实起到了抑制总需求的作用。在一定意义上也是合理的政策,比如说限购、限贷,这些还是合理的。它是改变需求后面的参数。现在最担心的是演化到限价,这就不是改变供求背后的参数,这是取消了市场机制本身。

  市场机制的本身是供求关系决定价格,你一限价就乱了,限价之后短缺的事情就都发生了。我们回想一下过去短缺时代走后门、递条子、摇号,这些事情都来了。这就提醒我们,现在限这个、限那个毕竟是一种行政手段,毕竟不是市场机制。

  现在一个危险的情况是,现在很多人把限购的东西当做一个正常的制度,可是大家想一想,限购这件事在经济学来讲是不正常的,我们采取的措施应该对市场经济来讲属于临时的、短期的、紧急情况下救火的措施,而且是行政手段,很多不是经济手段。

  降降息、降降首付率还属于经济手段,但是限购不让买房子并不是经济手段。因此在需求侧如果想要长期的平衡和稳定发展,需要长效机制。需要一些经济手段作为长效机制,赶紧把这些短期的救火式的行政手段替下来,大家不要忘掉这一点,现在慢慢大家忘掉这一点了,觉得限购几年之后就成了一个正常的存在,大家拿它为前提了,很多人说需求没有了,你仔细问问什么时候需求没有了?是在严厉限购的情况下,那个需求减少了,那不是结果吗?你不能把它当做前提来讨论房地产市场。

  所以从业界的角度来讲,我觉得我们应该进一步推动长效机制的落地。当然现在已经不是讨论的问题了,我们讨论20年了,现在真正是落地的时候了,好像说的也是要落地,这样才能有一个比较健全的市场机制。

  我们房地产市场发展了二三十年,应该还是发展出了一个市场机制,我们不要把这个市场机制毁掉,一方面不要把价格机制毁掉,另一方面不要搞太多的非市场住房供给。

  那天有一个记者问我,现在的质量问题是不是跟限价有关系。我说具体的案例需要具体分析,但是逻辑上说,我们过去那几十年公房的情况,前苏联俄罗斯都是公房的情况,不说限价了,它都是不要钱的房子,它的房子质量也是越来越差。我们这几十年房地产市场的发展,我们的房子越盖越好,不要放弃市场机制,不要为了短期的目的忘掉长期的平衡、稳定和发展。

  我今天一方面是针对业界,想到我们这些政策可能产生的影响,另一方面也呼吁我们的业界跟政府决策部门更多的互动,使我们这个市场能够更加健康的发展。我就讲这些个人观点,供大家参考。

  主持人:掌声感谢樊纲先生为我们带来的精彩分享。接下来这位演讲嘉宾也是博鳌房地产论坛的老朋友,他来自香港,已经连续十多年支持和参与博鳌房地产论坛,他就是恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生,演讲题目是“创造可持续的地产商业新模式”,掌声有请。

  陈启宗:大家好!刚才两位谈到的都是一些比较宏观的事,每年我在这里基本上都是谈一些关于行业里的事,我每年来这儿,主要的原因是什么我没有告诉你们,我每年来这里的目的是因为要跟朋友们谈中国房地产的近况,所以我每次来都是晚上谈到凌晨三四点,昨天谈到凌晨6点半,睡了半小时,7点就起来,要是我讲着讲着不知道讲到哪里去了,你们大概就知道为什么了。

  我的题目是“创造可持续的地产商业新模式”。这个重点就是说到要可持续。怎么才可以做到可持续的地产商业模式呢?我想最重要的就是必须是理性的,要是我们的地产商业模式是不理性的话,那恐怕就是不可持续的。社会总是往理性的方面走才对,所以一切不理性的行为,包括地产商业的模式,早晚都要被淘汰,所以就成了不可持续的。

  我们要创造一个可持续的地产商业新模式,我想也不需要太多的创造,我也不相信有什么新模式,因为房地产基本上在全球各地都差不多,细节可能不一样,但是原则总是一样,所以其实也真的不需要创造什么,也没有什么新的模式,而是要回归理性,从别人所做的寻找适合中国的、合乎理性的一种模式。要找到可持续的模式,我觉得最重要的就是要避免不可持续的,也就是要避免不理性的模式。要是你问我中国以往这二三十年商品房或者是商业房地产的历史,我回想以往这二三十年,我得出的结论就是太多不理性的东西。

  陈启宗:我举一些例子,希望借助这样的分享,能够帮助大家在思考问题的时候能够更理性、更避免不理性,避免出现不可持续的行业的模式。

  第一个例子,在今天中国的房地产市场有一个全世界大家都没见过的事,就是比数字,比销售额,你1000亿,我要1300亿,你有1300亿,我要1500亿,好像数字越大,我就越威风,我觉得这真是莫名其妙。难道中国的房地产商都是不理性的吗?你到底是要比数字,还是要比赚钱的能力?我可能数字没有你大,但是我赚钱的能力比你强,到底谁是赢家,谁是输家?凡是用脑子想一想问题的人都知道比销售额是非常不理性的事。甚至可以说是疯狂的事。

  照我个人看,以往这二三十年,中国的房地产市场是一个疯狂的阶段,很多不合理的事都在这个行业里发生。我去年在这里说过,到底你想要威风还是要赚钱。

  我说威风当然好,赚钱更重要,你能够又威风又赚钱,那我恭喜你。但是往往你要选择其中一个,你要选威风,销售数字比别人大,还是要赚钱能力比别人强,赚的钱比别人多。所以从这个角度来看,我希望中国的房地产商,特别是住房的房地产商,能够回归理性,不要再在销售额的这个事情上去比较。

  我也知道有些人甚至于为了要上前10名的排行榜而不择手段,好多不该做的事都做了,不该说的话也说了,撒谎的事也来了,水分太多。所以我希望我们能够不是比数字、比销售额,而是比赚钱能力,比产品的好坏。

  陈启宗:第二个例子,借贷过高的问题,我不知道世界上还有没有另外一个经济体有这样的情况,住房房地产商借贷是百分之七八十是非常保守的,超过100%、150%的非常多。借贷这事不是量力而为,而是能借就借,这也是从第一点引申出来的,因为你要比数字、销售额,你就是能借就借,好像没想过你能否还债。

  借贷是要还的,当然以往历史上告诉我们,好多时候政府各种原因不让你破产,昨天晚上我听到陈诗涛跟我说有个很好的事,她说最近有些公司破产了。我说是好事,对行业正常的发展应该是非常好的事,房地产的破产跟其它行业的破产不一样,因为房地产没有无形资产,它的资产不会丢掉,不会变旧,也不会让更多人失业。那个土地还在那里,房子还在那里,拥有全转换一下就好了。

  所以我希望这个行业能够越来越理性,在里面的发展商也在借贷的事上要量力而为,而不是能借就借,最好一些大的企业破产,把大家都吓得半死,从今以后就回归理性、量力而为。

  陈启宗:第三个例子,刚才说的那两点在世界上其他的地方是比较少见的,这个例子是到处都有的,就是羊群心理、一窝蜂的心态。

  房地产因为是一个长周期的行业,所以羊群心理是很容易有的,这也不一定就错,好多时候是对的,可能70%的时间你也必须有羊群心理。但是正因为它是长周期的,总会有个拐点,那个拐点来的时候,你就要能够逆潮流而去。

  在我个人的观察里,以往这20年、30年能够做到注意拐点、尊重拐点,而能够在适当的时候逆潮流而去的,我觉得这样的人实在太少。

  我记得十几年前王石在这里参加这个会议的时候就经常讲到拐点的事,我希望房地产商能够注意到这一点,可能70%的时间你是羊群心理,大家去我也去,一窝蜂地去,但是你必须要预备好,拐点来的时候你怎么办,你能否刹得了车,你能否在不过分借贷的情况下能够逆潮流而去。

  陈启宗:另外一个,我很少在中国听到房地产商讲的事,我用一个字来说清楚。因为房地产是长周期的投资,所以有一个字是希望大家能够注意的,而且要实行的,这个字就是“等”。你不能等,你等不了,你就不是一个好的房地产商,你必须学会等。

  有些人有个错误的观念,以为我越多做我就越多赚,历史告诉我们,并不是如此。市场好的时候,你越多做,你可能是越多赚。但是在拐点来的时候,你不懂得停,你不懂得等的话,那你越多做,你的亏损就越多,结果你的下场很可能就是破产。

  所以房地产商必须学一个功课,就是要等。什么都不做,就是把你的手放在你的屁股下面,你用屁股坐在你的手上,不让你的手去动。这方面我相信很多认识恒隆的人都知道,我是很能等的,我不做事的时候什么都不做,当然每天的运营有同事们去做,我做决策的我就要会等。

  恒隆去年在杭州买了一块地,你知道我第一次去杭州看地是哪一年?那是1991年,后来我决定去上海之后,我就放下了杭州。到了2004年,我开始看二线城市的时候,杭州就是我的首选之一。

  我从2004年开始,我等了14年,这14年里,基本上大的商业的土地,凡是政府卖出去的,基本上我都看过。也有不少是政府来找我的,希望我们有去,那时候还没有招拍挂等等那么复杂的事,都希望我们去买,但是我们就深信一件事,该等的时候你就等。

  我是男人,所以允许我用一个不恰当的比喻。就像等女孩子,不够漂亮就不要,不够好不要。我等了14年,终于让我等到了杭州最好的一块土地,最漂亮的土地。

  有人说,你出价太高了,我绝对不这样认为,我不怕出价高,问题是你的回报率有多高。我的回报率在10年前、5年前买地便宜的时候同样的回报率就没问题。希望在座的房地产商也思考一个问题,就是要不要也来学习学习等的功夫,等是需要内功的,是不自然的、不自在的,但是历史告诉我们,真正能够赚大钱的人都是在该等的时候能够等的人。

  陈启宗:最后一点,今天是房地产论坛,房地产的第一个金科玉律是什么?就是地段。第二重要的是什么?还是地段。第三呢?还是地段。但是我奇怪的是,现在做房地产的好像连最基本的金科玉律的东西他都扔掉了,好像地点不重要。

  当然我知道,你要是盖工业楼宇,地点不是最重要的,你要盖住宅的话,地点就比较重要,你盖写字楼,地点就更重要。如果你盖零售商场,特别是高档的零售商场,地点是绝对重要的,这也是需要我们等的原因之一。

  你不尊重那些行业的原则,行业就不尊重你,你不尊重市场的原则,市场也就不尊重你。所以我也盼望大家不要盲目地去追地、追数字,要把这个金科玉律的地段这个事放到重要的位置上。

  还有一点就是供求的关系,好多人根本不管供应有多少,拿到地就盖,旁边已经有很多商场了,你还要去盖,什么叫你有本领,什么叫你那么有自信心,你盖的能够比旁边人盖的更好?旁边人的可能比你大,比你早,能力比你强,经验比你多,你凭什么认为我能够在晚来的情况下,已经有那么多供应的情况下,仍然能够致胜。就像我陈某人不自量力,一定要去打CBA,你想我陈某人能否去打篮球?那是不自量力,不尊重供求,自视过高,认为你是万能的,你的失败就是应该的,你的成功是因为天没眼。希望在座的各位也学习、尊重市场的规律。

  陈启宗:最后讲两个可持续的地产商业的模式。我非常尊重一位朋友,就是胡葆森先生,他曾经多次参加博鳌房地产论坛,今天没有来,他深耕河南这一个省,我觉得他所做的是有意义的,是对社会好的,对他自己也是好的,只要他不比数字,把该做的事做好。

  还有很多可持续的地产商业的模式,最后就允许我把恒隆公司的经验简单地跟大家分享一下。就是高档的商业房地产的做法。

  当然赚钱的方法很多,每个人都有不同的模式,各种模式都可能有赚钱的机会,我不过是其中一个而已,但是我认为恒隆的高档的商业房地产是非常可以持续的新模式,因为我们非常尊重高档商业房地产的基因,我这个行业,我选择的高档商业房地产,有5大基因。

  基因是什么意思?就是你生出来是什么样子的,你的基因是什么样子的,就决定你是什么样的。我比较矮,我永远不可能打篮球,要求我年轻的时候跟李宁去学习学习,可能我的跳马也像李宁那么好说不定,这是基因所决定的。

  高档商业房地产有5个基因,你尊重它,你就会成功,不可能不成功。所以我把它摆在各位面前,你们愿意进入这个行业跟我竞争的,我非常欢迎,因为这个市场太大,线点基因的企业非常少。要是你真的听了我的话去做的话,可能你是全中国第二家也说不定。

  这5个基因,第一是地点必须要最好;第二是必须够大;第三是规划的条件必须是能够盖出好东西来的,你盖不出好东西来,你是没有竞争能力的。规划条件什么才是好,什么才是不好?这只能在经验里,在常识里来学习,可能会犯很多的错,恒隆这家公司犯了好多的错,不过我不告诉你而已,不好的事自己知道就是,那些失败的错误的都成了我们非常重要的资产,是叫我们能够持续致胜的一门。

  第四是我们的设计,设计也是需要在谦卑的学习里才能够学到的。好多人不尊重市场的规律,不尊重设计的东西,以为自己行,你不行,因为你没做过,你没犯过过多的错误。所以第四是设计。

  第五是建筑,你的建筑必须好,好多人都说恒隆盖的房子太贵了,我也知道,我们从前是有点过头了,以往这七八年,我们后面会便宜一点。但是也不能盖得太多,因为盖房子盖得多,你盖不太好,可能过几年你就要翻新了,而我的还可以用,而且你的房子只能用作一个用途,因为你的设计不好,建筑也不好,我盖的房子是可以有弹性的,我可以往高档走,我也可以往低档走,你的只能往低档走。

  陈启宗:这5个基因是非常重要的,是我这个商业模式能够持续的,也是理性的,也是合理的,我非常欢迎在座的各位参与我这个商业模式,我们这个模式是在历史上证明成功的,而且我们做的是累积的,几十年累积下来,能够继续发展下去。

  中国是一个很大的市场,总的来说房地产的价格是往上走的,可能一两年内有下跌的可能性,但是长远来说,中国的消费只会上升。所以商业房地产也一定会好。

  最后我解答一个问题,很多人问我说,今天的贸易战对你的行业有什么影响?我说最坏的就是中性的影响,其实更应该来说对我这个行业来说是积极的,是正面的。

  因为贸易战,国家的出口一定会受限,政府必须借助两个方面来保持GDP的增长,一个就是投资,刚才也有别的发言人讲过了。另外一个是要刺激消费,刺激消费正是我所做的,也可能是你所做的,所以这个贸易战对我们某些行业来说,不只是没有不良的影响,反而是有很好的影响的。

  所以由此可见,是可以找到可持续的地产战略的模式,希望在座各位不要以为我讲的东西太简单了。我讲的是很简单,但是那么简单的东西你都不尊重,你都不尊重,你不知值得发财。唯有那些尊重市场的人,市场才会尊重他,最终钱会跑到那些尊重市场的人的口袋里去,希望明年在这里我见到你们的时候,我更发财,谢谢你们。

  主持人:谢谢陈启宗先生,请您台上留步,我们将邀请您参与接下来的博鳌铿锵行主题讨论的环节。

  数十年来,中国房地产的急速发展,创造了大量机会与财富。曾被称为最幸运和春风得意的房地产商们,在获得巨大成功和财富的同时,如何才能获得与之相匹配的尊严与尊重?

  尊敬的各位来宾,博鳌铿锵行主题讨论的主题是:地产财富窄门:企业家应如何自律?

  本次铿锵行讨论的主持嘉宾是:中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲先生,以及参与讨论的嘉宾:恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生;中国银行业协会首席经济学家、北京大学汇丰金融研究院执行院长巴曙松先生;国家统计局原局长、阳光资产首席战略官邱晓华先生;旭辉集团创始人、旭辉控股董事局主席林中先生;路劲地产集团有限公司董事局主席单伟豹先生。

  请各位嘉宾台上就坐,我们正式开启博鳌铿锵行主题讨论时间,请樊纲先生开始主持,讨论时间是50分钟。

  樊纲:我们这一节的题目叫做“地产财富窄门,企业家应该如何自律”。涉及财富问题,所以有财富和玩财富的是嘉宾,你们要么是有财富的,要么是玩财富的,晓华是阳光资产的,是玩财富的,巴曙松是银行业协会的,也是玩财富的。我没财富,我也不玩财富,所以我来当主持人。

  林中:这是一个非常敏感又非常重要的话题,在当下这个情况下,我认为地产行业走到今天,大家都有一个目标,不仅是财富的问题,关键是要成为一个受人尊敬的企业。地产企业要成为一个受人尊敬的企业,我认为有几个层面,我们企业一定要去践行和做好。

  第一是把自己的产品、服务和社区做好。为客户创造价值,这是所有企业立命之根本。所以我们产品的质量、服务的质量、社区的营造,跟西方还是有差距,包括跟日本、德国都有差距。我们希望中国的行业一起努力,能在更短的时间内,在这个产品、服务、质量和社区营造方面赶上,甚至未来能超过这些发达国家。

  第四,企业在未来的商业经营的时候,一定要记得不是所有的商业决策都涉及到经济利益,有可能要考虑到更多的对环境、社会、资源的损耗和利用。这是从企业的层面来看。

  从企业家的层面来看,我认为企业家要更多地加强自身的修养,我经常讲要低调,要加强自身的修养,特别是对自身的道德、内心追求的修养,同时要守住底线,不碰红线,远离高压线。企业家在低调的时候,不要太张扬,树立自己的标签,这很危险。还是要低调、务。

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